销售额目标完成率不足40%越秀地产下半年聚焦去库存

“以全年1470亿元的目标来看，我们上半年实现的554亿元销售额占比不到40%，这与我们的计划还是有些差距。”

对于公司上半年的销售表现，8月28日，越秀地产董事长林昭远在2024年中期业绩会上对包括《中国经营报》在内的媒体记者如此表示。但他进一步指出，经过上半年，越秀地产1470亿元的年度销售目标暂不作调整，虽然在当前市场环境下要达成这一目标面临一定的难度和压力，但公司管理层想表达一个决心，同时以这个目标驱动公司全体员工。

业绩公告显示，上半年，越秀地产营收353.4亿元，同比增长10.1%，归母净利润18.3亿元，同比下降15.9%，核心净利润17.4亿元，同比下降18.8%，中期每股派息0.173元，同比下降18.8%，派息比率为核心净利润的40%。

截至2024年6月30日，越秀地产总土地储备约2503万平方米，总土地储备中94%位于一线城市和重点二线城市，公司2024年可售货源约为2700亿元。下半年，越秀地产距离完成其年度销售目标还差916亿元。

毛利率下滑

上半年，越秀地产遭遇增收不增利。报告期内，公司收入主要来自房地产销售、提供房地产管理服务、房地产租赁及其他业务，共实现收入约353.4亿元，较去年同期增加约30亿元，毛利同比下降15%至48.5亿元，综合毛利率约13.7%，同比下降4.1个百分点。同期，公司销售及管理开支同比增长24%至16.7亿元。

对此，越秀地产管理层在业绩会上表示，公司的整体表现仍优于其他房企，主要是由于公司在过去两年抓住了一些投资机会，所带来的盈利比较可观，与前期个别项目形成对冲。

事实上，越秀地产正在经历来自市场的挑战。上半年，越秀地产合同销售额同比下降33.8%，完成全年合同销售目标1470亿元的37.7%，累计合同销售面积约188万平方米，同比下降24%，均价约每平方米29500元，同比下降12.7%。

按地区分，越秀地产上半年合同销售金额中，大湾区约占47.1%，华东地区约占23.2%，中西部地区约占16.2%，北方地区约占13.5%。在大湾区，越秀地产实现销售额约261.1亿元，其中广州的销售额约230.5亿元，约占总销售额的41.6%，深圳的销售额约9.7亿元。

上半年，越秀地产入账销售金额约328.9亿元，同比增长8.9%，入账销售面积为139万平方米，同比增长4.4%，均价约每平方米23700元；已售未入账销售金额约1909.1亿元，较今年年初下降4.2%，面积约512万平方米，较今年年初下降5.4%，均价约每平方米37300元，较今年年初增长1.4%。

林昭远在业绩会上表示，越秀地产上半年的经营业绩基本保持平稳，尽管销售出现同比下滑，但公司的市场地位持续提升。业绩公告显示，越秀地产下半年将聚焦去库存、优投资、提能力、精组织、控风险，力争完成2024年年度销售及各项经营目标。

调整投资策略

销售承压之际，上半年的土地市场整体低迷，但市场高度分化，冷热不均，尤其是在越秀地产投资布局的一线城市及重点二线省会城市，优质地块的竞争仍然较为激烈。

上半年，越秀地产在北京、上海、广州、杭州、成都、合肥等城市新增12宗土地，总建筑面积约172万平方米，其中在上海共获取2宗土地，新增土地储备约6万平方米，在杭州、成都各新增2宗土地，分别新增土地储备约23万平方米、13万平方米。同时，越秀地产通过向母公司收购的方式，新增广州琶洲南TOD二期项目，总建筑面积约58万平方米。在上半年新增土地储备中，公司通过多元化增储模式获取的土地储备面积占比为66%。

越秀地产管理层表示，公司为适应市场和具体城市土地出让规则的变化，及时调整了策略，使投资布局更加精准，聚焦核心城市和核心区域深耕。据介绍，越秀地产的投资策略坚持“以销定投”“量入为出”，重点投向北上广深及重点二线省会城市，投资项目以效益为先，聚焦收益确定性高和现金流回笼快的项目。

截至6月30日，越秀地产拥有土地储备约2503万平方米，其中TOD项目的土地储备为310万平方米，占比12.4%。

业绩公告显示，越秀地产预计2024年土地款支出及拍地保证金的现金流出额约400亿元。截至6月30日，越秀地产持有现金481.4亿元，资产负债率为44.4%，总借贷同比增长5.6%至约1102.4亿元，净借贷比率为58.6%。